İçindekiler
Dergi Arşivi

Sermayenin Verimli Kullanımında İnşaat – Sanayi Çelişkisi

Mehmet Aşıcı /AB Uzman Yardımcısı (AB ve Dış İlişkiler Genel Müdürlüğü)

 

Son yıllarda Türkiye ekonomisi üzerine yapılan en hararetli tartışmalardan birisi, gayrimenkul ve sanayi arasındaki kaynak paylaşımı mücadelesidir. Tartışma bir dönem öylesine hararet kazanmıştır ki, ekonomiden sorumlu eski Devlet Bakanı Ali Babacan:
"Özel sektörün sabit sermaye yatırımı harcamaları iç açıcı değil. Büyümede özel sektörün sabit sermaye harcaması arzu ettiğimiz seviyelerde gitmiyor. Bu hem bugünkü büyümemizi biraz baskı altında tutuyor hem de geleceğin büyümesi için bizi kaygılandırıyor. Sektörler arasında dengesizlik var. Son dönemde özellikle gayrimenkul sektörüne ilgi çok yoğun... Üretmeden, hak etmeden, hele hele dışarıdan sağlanan krediyle lüks alışveriş, lüks konut... Bu, Türkiye’yi çıkmaza sokabilir” (www.hurriyet.com.tr 2014)
diyerek tartışmaya dahil olmuştur. Bakan Babacan bu ifadelerinin ardından Aralık 2014 tarihinde duyurduğu şeffaflık paketine ilişkin olarak ise; belli başlı gayrimenkul projelerine bakıldığında, bunların önemli bir kısmının aslen sanayici olan ve inşaat sektörüne de giren firmaların projelerinden oluştuğunu ifade etmiştir. İnşaat sektöründe proje bazında rekabetten arındırılmış uygulamalar görülebildiğini ve böylece normalden çok daha fazla rant oluşabildiğini anlatan Babacan, "Bunları biraz daha normalleştirmek gerekiyor. Bizim yapmak istediğimiz herhangi bir sektörün önünü kapatmak diğer sektörün önünü açmak değil, oyun sahasını düzeltmek ve rekabet sahasını eşitlemek" diyerek, bizim de değindiğimiz sektörler arası dengesizliği bir kez daha vurgulamıştır (www.milliyet.com.tr 2014).

Makalemizde, Devlet Eski Bakanı Ali Babacan’ın bu tespitinin ne kadar doğru olduğu sorusuna cevap arayacağız. Bu soruya cevap ararken Gruneberg ve Folwell (2013) ile Ruddock (2002) tarafından da sorgulandığı gibi inşaat üretiminin ölçüm yöntemlerinin güvenilirliğini tartışacağız. Makalenin sonuç bölümünde ise sürdürülebilir büyüme sorununa bir çözüm önerisi sunacağız. Çözüm önerimiz bugün için kaygı verici görünen ve sektörler arasında gayrimenkul lehine olan dengesizliği fırsata çevirme imkânı sunma iddiasındadır.

Giriş kısmında bahsettiğimiz ve Bakan Babacan’ın da özel sektörün sabit sermaye yatırımları arzu ettiğimiz seviyede değil diyerek ifade ettiği düşük yatırım oranı Şekil 1’de görülmektedir.


Şekil 1: Gayrisafi Sabit Sermaye Yatırımlarının Milli Gelire Oranı


Şekil 1’de Türkiye’nin karşılaştırılabileceği ülkeler grubunda yer alan Polonya, Meksika, Hindistan, Güney Kore ve hatta Yunanistan’daki sabit sermaye yatırımları / milli gelir oranı Türkiye’den daha iyi durumdadır. Hindistan ve Güney Kore sosyokültürel sebeplerle hariç tutulsa dahi, Türkiye’nin sabit yatırım seviyesi diğer ülkelere kıyasla düşüktür ve ülkenin hedeflediği gelişmişlik düzeyini yakalamasına imkân verecek büyüklükte değildir.

Şekil 1’de gözlenen olumsuz durum, ülkelerin tüketim harcamaları da göz önüne alınarak oluşturulan ve tasarruf oranını gösteren Şekil 2’de daha kötü bir grafik çizmektedir.


Şekil 2: Tasarruf Oranı (% GSYH)

Milli gelire oranla Türkiye’den daha az sabit sermaye yatırımı yapan ülkelerin, Türkiye’den daha yüksek tasarruf oranına sahip olmasının sebebi bu ülkelerin cari fazla veren ihracatçı ülkeler olmasından kaynaklanmaktadır. Öte taraftan, Yunanistan her ne kadar Türkiye’den daha fazla sabit sermaye yatırımı yapmış olsa da, yüksek tüketim harcamaları sebebiyle Türkiye’den daha düşük tasarruf oranına sahip olduğu görülmektedir. Bu yapısal sorun, Yunanistan’ı bugün içinde bulunduğu büyük ekonomik krize düşürmüştür.

Şekil 1 ve Şekil 2’de görülen sabit sermaye yatırımı ile tasarruf oranı arasındaki fark, dış finansman ile kapatılmaktadır. 1980 sonrasında uygulanan liberal ekonomi politikalarıyla büyük bir hız kazanan uluslararası sermaye akımları Türkiye’nin dış finansmana erişimini kolaylaştırmış ve neticede para tabanı ile kredi genişlemesine sebep olmuştur. İşte bu genişlemelerle ortaya çıkan kaynağın yönlendirildiği yatırımların kalitesi Türkiye’nin Yunanistan benzeri bir akıbete uğramaması için önem arz etmektedir. Miktar olarak yetersiz olan sabit sermaye yatırımlarının ayrıca bir de kalite değerlendirmesine tâbi tutulmasında fayda vardır.

Değerlendirmeye başlamadan önce yatırım kalitesi tanımını yapmak gereğini görüyoruz. Bu makalede kullandığımız yatırım kalitesi kavramı, sabit sermaye yatırımlarının uzun vadede sürdürülebilir döviz geliri yaratma potansiyelidir. Konut yatırımlarının uzun vadeli ve sürdürülebilir döviz geliri yaratma potansiyeli sıfıra yakın olduğu için, sabit sermaye yatırımlarında konutun ağırlığı ile yatırımların kalitesi ters orantılıdır. Bu sözel tanımın, grafiklerle ifadesi için Şekil 3 incelenebilir.


Şekil 3: Konut Yatırımları / GSYH Oranı

Şekil 3’te İspanya ve ABD’nin özellikle incelenmesi gereklidir. 1986’daki AB üyeliğiyle 1990’larda hızlanan uluslararası sermaye akımları sayesinde yabancı sermaye çekmeye başlayan İspanya, bu dış kaynaklar ve para çarpanı sayesinde ortaya çıkan ilave kaynağın önemli bir kısmını konut yatırımlarına yönlendirmiştir. Sermayenin hızlı ve kolay büyüme sağlayan inşaat sektörüne yönelmesi gayet tabiidir, ancak bunun yol açacağı sorunların öngörülüp kontrollü bir büyüme sağlanması gerektiği 2008 krizinde anlaşılmıştır.

İspanya’dakine benzer durum 2008 krizinin çıkış noktası olan ABD için de geçerlidir. Her iki ülkede de krizden 2-3 yıl önce konut yatırımlarının payı azalmaya başlamıştır. Grafiklerde net bir şekilde gözlenen bu durumu, konut üreticilerinin yaklaşan tehlikeyi fark edip üretimi azaltmalarıyla açıklayabiliriz. ABD’de krizden yıllar önce Baker (2002) ve diğer birkaç ekonomist tarafından yazılan makalelerde bu soruna dikkat çekilmiş olması konut üreticilerinin daha erken tepki vermesini sağlamış olabilir.

ABD’de konut kredilerinin menkulleştirilmiş olması sebebiyle konut üreticilerinin zamanında üretim kısıntısına gitmesine rağmen ekonomik gerekçelere dayanmadan yükselmiş olan konut fiyatları sorunu finans piyasasına aktarılmıştır. Finansal bütünleşme sebebiyle, başta ABD’de piyasaya sürülen ipotek teminatlı menkul kıymetlere yatırım yapan ülkeler (İzlanda) olmak üzere sorun bütün dünyaya yayılmıştır.
Şekil 3 incelenirken hatırda tutulması gereken önemli bir bilgi de konut yatırımı / GSYH oranı en yüksek olan İspanya, Yunanistan ve ABD’nin krizden en çok etkilenen ülkeler arasında olduğudur.

Şekil 3’teki en dikkat çekici grafik ise Türkiye’ye aittir. Basın yayında yer alan haberlere, siyasetçi ve ekonomistlerin demeçlerine yansıyanın aksine resmi istatistiklerimize göre konut yatırımlarının Türkiye ekonomisindeki ağırlığının abartıldığı kadar olmadığı görülmektedir. İşte bu tezat, makalemizde irdelediğimiz en önemli soruyu ortaya çıkarmıştır. Resmi istatistiklerimizde görülen konut yatırımları ile gerçekteki durum arasında fark var mıdır? Şekil 3’te yer alan ülkelere kıyasla yüksek nüfus artışı ve şehirleşme hızlarına sahip olan Türkiye’de konut yatırımlarının grafikte görüldüğü kadar düşük seviyelerde olması makul görünmemektedir.
Şekil 3’te tespit ettiğimiz; ekonominin gerçek durumu ile resmi istatistikler arasındaki uyumsuzluğun ana kaynağının ülke ekonomisindeki kayıt dışı faaliyetler olduğu kanaatindeyiz. Türkiye ekonomisinin en önemli yapısal sorunlarından birisinin kayıt dışılık olduğu konusunda ekonomistler ve siyasetçiler hemfikirdir. Hatta sorun o kadar büyük boyuttadır ki, Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Stratejisi Eylem Planı hazırlanarak http://www.kayitliekonomiyegecis.gov.tr/ web sitesi aracılığıyla kamuoyu bilgilendirilmektedir. Söz konusu web sitesinde kullanıcılara yöneltilen; “Kayıt dışılığın en çok hangi sektörde yaygın olduğunu düşünüyorsunuz?” sorusuna katılımcıların % 42’sinin inşaat sektörü cevabını vermiş olması da görüşümüzü desteklemektedir.

Buraya kadar olan kısımda öne sürdüğümüz, konut yatırımlarının gerçek büyüklüğünün ölçülemediği iddiamızı destekleyici olarak 2002 yılından itibaren yüksek bir hızla büyüyen konut kredilerini veri kaynağı olarak kullanacağız. 2002 yılı öncesindeki elverişsiz ekonomik koşullar sebebiyle Türkiye’deki konut kredileri yok sayılabilecek mertebede olduğu için analizlerde kullanılamamıştır ancak 2014 yıl sonu itibarıyla 125 milyar TL bakiyeye ve GSYH’nin % 7’sine ulaşan konut kredileri artık konut sektörünün ekonomik büyüklüğünü doğrulamak amacıyla kullanılabilecek boyuta ulaşmıştır.

TÜİK tarafından yayınlanan konut satış istatistiklerine göre hem ilk el hem de ikinci el konut satışlarında, adet bazında, konut kredisi kullanım oranı % 30 civarındadır. Konutun değerinin en fazla % 75’ine kadar kredi kullandırılabildiği de göz önüne alındığında, konut yatırımlarının konut kredisi tutarının katbekat üzerinde olması beklenmektedir. İkinci el konut satışlarının ödemesinde kullanılan krediler de bu konutları satan kişiler tarafından büyük oranda tekrar yeni konut yatırımında değerlendirildiği için toplam konut kredisi kredi miktarı ile konut yatırımları arasında bir ilişki aranması makuldür.

Yukarıda belirtilen konut kredisi kullanım oranı ile kredi / değer oranı değerlerine göre konut kredilerinin en az 3 katı civarında konut yatırımı yapılıyor olması gerekmektedir. Ancak Şekil 4’te bu durum gözlenmemektedir.


Şekil 4: Konut Yatırımları – Konut Kredileri İlişkisi (Türkiye

Şekil 4 incelendiğinde, 2002’den 2008’e kadar beklendiği gibi krediler ile konut yatırımı arasında büyük fark olduğu görülmektedir, ancak bu yanıltıcı olmamalıdır. 2002 - 2008 arasında beklenen şeklin oluşması konut kredilerinin gelişme aşamasında olmasından kaynaklanmaktadır ve bu dönem değerlendirme yapmak için yeterli değildir.

2008’den itibaren ise konut yatırımları ile konut kredileri neredeyse birbirine eşitlenmiştir ki böyle bir durumun olması kayıt dışı ekonomik faaliyetlerle finanse edilen konut yatırımlarının delilidir. Eğer Türkiye’deki konut yatırımlarının tamamı konut kredileri ile finanse edilebiliyorsa, konut satış istatistiklerine göre adet bazında satışların yaklaşık % 70’ini oluşturan kredisiz satışlar nasıl açıklanabilir? Bu sorunun cevabı, kredisiz konut satışlarında kullanılan paranın kaynağının kayıt dışı faaliyetler olması olabilir.

Şekil 4 üzerinde yaptığımız yoruma getirilebilecek eleştirilerden biri ise yıl içinde satışı yapılan yeni konutların tamamının o yıl içinde üretilmediği, bir kısmının stoklardan karşılandığı olabilir ki bu haklı bir eleştiridir. Ancak, bu eleştirinin geçerli olabilmesi için sadece bir yıllık analiz yapılmış olması gerekir, oysaki Şekil 4’te tam 12 yıllık veri grafiğe dönüştürülmüştür. Her ne kadar stoktan satışlar olsa da, 5 yıldan uzun bir sürede konut kredileri ile konut yatırımları arasında anlamlı bir ilişki ortaya çıkması gerekmektedir. Bu anlamlı ilişki beklentisinin sebebi, ürettiği konutu satamayan konut üreticisinin ertesi yıl daha az konut üretimi yapacak olması veya herhangi bir yılda beklentisinin üzerinde ve hızlı konut satışı yapacak olan üreticinin ertesi yıl çok daha fazla konut üretecek olmasıdır. Dolayısıyla yıllık konut yatırım tutarı ile toplam konut kredileri arasında doğrudan bir ilişki vardır ve bu ilişkide konut kredileri öncü gösterge niteliğindedir. Konut stoğuyla ilgili belirsizliğin tamamen ortadan kalkması için TÜİK’in her ay Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’nden veri alarak hazırladığı ve boş konut oranını da içeren raporun kamuoyuyla ve araştırmacılarla paylaşılması gerekmektedir. Söz konusu rapor yayınlandığı takdirde bu paragrafta ifade ettiğimiz görüşümüzün teyit edilme imkânı doğacaktır.

Burada açıkladığımız konut kredileri - konut yatırımı ilişkisi ve Türkiye’nin buna uyumsuzluğu, Şekil 5’teki uluslararası karşılaştırmada bütün netliği ile ortaya çıkmaktadır.


Şekil 5: Konut Yatırımları – Konut Kredileri İlişkisi (Uluslararası Karşılaştırma)


Şekil 5, European Mortgage Federation (EMF), OECD, Türkiye Bankalar Birliği ve Kalkınma Bakanlığı verileri kullanılarak üretilmiştir.

Yabancı ülke grafiklerinde gözlendiği üzere kullandırılan konut kredisi miktarı ile konut yatırımları arasında yüksek düzeyde bir ilgileşim vardır. Öte taraftan Türkiye grafiği incelendiğinde ise konut kredileri hızla artığı halde konut yatırımının bundan etkilenmediği görülmektedir. Böyle bir durumun açıklaması, daha önce kredisiz satın alınan konutların kredi kullanılarak satın alındığı ve toplam konut yatırımı miktarının değişmediği olabilir ancak bu yeterli bir açıklama değildir zira Türkiye’de her 100 konuttan 30’u kredi kullanılarak satılmaktadır. Konut kredilerindeki büyümenin konut yatırımlarına yansımaması mümkün değildir. Neticede, Şekil 5’te gözlenen durum Şekil 3 ve Şekil 4 üzerine yaptığımız yorumları doğrular niteliktedir.

Yukarıda bahsettiğimiz sorunlar sebebiyle bambaşka sosyal bir sorun daha ortaya çıkmaktadır. Bu sosyal sorun, gelir dağılımındaki adaletsizlik düzeyinin de olduğundan düşük ölçülmesidir. Adaletsizliğin olduğundan düşük ölçülmesi ise orta ve dar gelirli hane halklarının aleyhine bir durum oluşturmaktadır çünkü karar vericiler bu hane halkları için daha fazla transfer harcaması yapılması gerektiğinin farkına varamamaktadır. Aşıcı, Hepşen ve Yılmaz’ın (2011) çalışmasında da belirtildiği üzere, gelir dağılımındaki adaletsizliğin en bariz göstergelerinden biri, gelir gruplarına göre ayrı ayrı hesaplanması gereken konut edinme gücüdür. Gerek Türkiye’de gerekse dünyada yeterli veri olmadığı için farklı gelir grupları için farklı konut edinme gücü hesap edilememektedir. Öte taraftan ortalama gelir sahibi hane halkları için makro düzeyde üretilen konut edinme gücü ise dar gelirli hane halklarının sıkıntılı durumunu gizlemektedir.

Sonuç
Makalemizin giriş kısmında atıf yaptığımız, Devlet Eski Bakanı Sayın Babacan’ın gayrimenkul sektörü lehine olan dengesizlik tespitinin doğru olduğunu söyleyebiliriz. Her ne kadar mevcut resmi istatistik kaynaklarında bu tespit teyit edilemese de, kullandırılan konut kredileriyle kurduğumuz ilişki doğrultusunda Türkiye’de konut yatırımlarının ve dolayısıyla inşaat sektörünün toplam büyüklüğünün hatalı ölçüldüğünü ifade edebiliriz. Bu ölçüm hatası Türkiye’ye has olmayıp daha önce zikredildiği gibi yabancı araştırmacılar tarafından da tespit edilmiş ve düzeltilmesi amacıyla çeşitli çözüm önerileri getirilmiştir. Bizim önereceğimiz çözümler bu ölçüm hatasının giderilmesinden ziyade, gayrimenkul sektörüne ağırlık verilmesinden kaynaklanan sorunların giderilmesine yöneliktir.
Karşılaştırma yapılan ülkeler referans alındığında, konut yatırımlarının 2014 yılı itibarıyla 20 milyar TL civarında düşük ölçüldüğünü tahmin ediyoruz. Tasarruflarımızın döviz getirisi sağlamayan verimsiz konut yatırımlarına yönlendirilmesi sorununa bir an evvel çözüm üretilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, Yunanistan ve İspanya’nın yaşadığı sorunlarla karşılaşma ihtimalimiz azımsanmayacak kadar yüksektir. Bu riski bertaraf etmek veya en azından etkisini hafifletmeyi amaçlayan önerilerimiz aşağıda sunulmuştur.

1. 2014 yılında yasal altyapısı hazırlanan gayrimenkul yatırım fonlarının, yurt dışında da yatırım yapmasına imkân verilmelidir. Aksi takdirde gayrimenkul piyasasında istenen rekabet düzeyi oluşmayacak ve kayıt dışı gelirleri gizlediği için hali hazırda aşırı yükselmiş olan gayrimenkul fiyatları daha da yükselecektir. Bu ise, makalemiz boyunca bahsettiğimiz şekilde gayrimenkul sektörüne daha fazla kaynak girişine yol açacak, gelir dağımı adaletsizliğini körükleyecek ve bir kısır döngü halinde sürdürülemez noktaya varıncaya dek devam edecektir. Ancak sürdürülebilir olmayan noktaya varıldığında 2008 yılında ABD’de yaşanan kriz benzeri bir sonuçla karşılaşmak sürpriz olmayacaktır.
2. Gayrimenkul yatırım fonlarına yurt dışında yatırım yapma izni şu koşulla verilmelidir: Fonların yurt dışında sahip olduğu ticari gayrimenkullerin asgari % 25’i Turquality marka destek programı kapsamında desteklenen firmalara kiraya verilmelidir. Bu sayede, yurt dışına çıkan Türk sermayesinin belirli bir kısmının Türkiye’ye döviz girdisi sağlayacak ve uzun vadede uluslararası marka olma potansiyeli taşıyan Türk şirketlerinin kullanımına sunulması sağlanacaktır.
3. İlk dönemde çok yüklü sermaye çıkışı olabileceği için, gayrimenkul yatırım fonlarının yurt dışı varlıklarının toplam varlıklarına oranı % 30 ile sınırlandırılabilir.
4. Türkiye’de kurulmuş gayrimenkul yatırım fonlarına ait ticari gayrimenkulleri kiralayan Turquality şirketleri için mağaza kira destek oranı % 60’a çıkartılabilir. Böylece, kira ödemelerinin tekrar yurda dönmesi teşvik edilmiş olacaktır.
5. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü – Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi kayıtları kullanılarak TC vatandaşlarının, sahip oldukları konut adedine göre tasnif edilmelidir. Bu tasnif, kayıt dışı ekonomiyle mücadelede çok faydalı olacaktır ki 3 adetten fazla konut sahibi olan kişilere ilave vergi getirilebilir. Bu yeni vergi kaynağının bir kısmı gelir dağılımının düzeltilmesi için transfer harcamalarında kullanılabileceği gibi, diğer kısmı ise Ar-Ge ve marka geliştirme gibi çalışmalarda kullanılabilir.
6. Gayrimenkul alımlarında, satın alan kişi / kurumun son 5 yıla ait gelir vergisi beyanı incelenmeli ve bu inceleme neticesinde satın alabileceği gayrimenkul için azami bir değer belirlenmelidir. Bu azami değerden daha yüksek fiyatlı bir gayrimenkul satın almak isteyen kişi / kurumun buna ilişkin ilave gelir beyanı yapma zorunluluğu getirilmelidir.
Gayrimenkul yatırım fonları aracılığıyla yurt içi konut yatırımlarına yönlenecek kaynak miktarının azaltılması ve 3’ten fazla konut sahibi olan kişilerin ilave vergilere tabi kılınması önerileri sayesinde konut fiyatlarındaki aşırı ve diğer sektörler aleyhine orantısız yükselişin önlenmesi mümkün olabilecektir. Hatta bu sayede enflasyon hedeflerinin tutturulmasına da katkı sağlanabilecektir.
Burada listelenen çözüm önerilerinin uygulanması karar vericilerin takdirindedir ancak daha evvel belirttiğimiz üzere İspanya, Yunanistan ve ABD örnekleri bizi büyük bir endişeye sevk etmektedir. Türkiye’dekine benzer şekilde, yabancı ülkelerdeki resmi istatistikler de kayıt dışı ekonomi sebebiyle konut yatırımlarını olduğundan düşük göstermektedir. Doğru ölçülemeyen bir ekonomi yönetiminde karar almanın güçlüğü aşikârdır.

Makalemizde sunduğumuz bilgilerin karar alma mekanizmasında kullanılarak ülke ekonomisinin daha verimli, güvenilir ve hızlı büyümesine katkıda bulunmasını temenni ediyoruz.

Kaynakça
Aşıcı, Mehmet, Ali Hepşen, ve Özlem Yılmaz. «Housing Affordability Index Calculation Integrating Income Inequality in Turkey.» Empirical Economics Letters, 2011: 359-367.
Aşıcı, Mehmet, ve Ali Hepşen. «The Association between Current Account Deficit and House Prices in Turkey.» Journal of Applied Finance & Banking, 2013: 65-79.
Babaoğlu, Didem. «SERMAYE AKIMLARININ YÖNETİMİ TÜRKİYE'YE İLİŞKİN BİR DEĞERLENDİRME.» Uzmanlık Yeterlilik Tezi. Ankara: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Kasım 2005.
Baker, Dean. “The Run-up in Home Prices: A Bubble.” Challlenge 45, no. 6 (2002): 93-119.
Calvo, G. A. «Capital Flows and Capital Market Crises, The Simple Economics of Sudden Stop.» Journal of Applied Economics, Kasım 1998: 35-54.
Gruneberg, Stephen, ve Keith Folwell. «The use of gross fixed capital formation as a measure of construction output.» Construction Management and Economics, 04 01 2013: 359-368.
Ruddock, Les. «Measuring the global construction industry: improving the quality of data.» Construction Management and Economics, 2002: 553-556.
www.hurriyet.com.tr. 24 Temmuz 2014. http://www.hurriyet.com.tr/sanayiden-kacip-konut-yapiyoruz-26874076 (Kasım 11, 2015 tarihinde erişilmiştir).
www.milliyet.com.tr. 08 Aralık 2014. http://www.milliyet.com.tr/babacan-dan-seffaflik-paketi--konut-1981185/ (Aralık 07, 2015 tarihinde erişilmiştir).